Налог с продажи квартиры: кому 13 %, а кому ноль

Двенадцать лет я работаю с недвижимостью: покупаю объекты дешевле рынка, сдаю, выдаю займы под залог. Секретных схем ухода от налога тут не будет, их нет: занижение цены в договоре давно перекрыто правилом 70 % от кадастровой стоимости. Зато есть большая разница в том, с какой суммы вы этот налог вообще считаете.

Письмо приходит в личный кабинет в июне. Спокойное, вежливое, с номером требования. Человек читает его два раза и идёт на кухню пить воду.

Квартиру он продал в прошлом году. Деньги давно ушли: часть на первый взнос за новую, часть на ремонт, остаток растворился в жизни. А налоговая насчитала 13 % со всей суммы продажи и хочет их получить.

Так выглядит история, которую я слышу постоянно. Не от каких-то особенных людей. От обычных, которые просто продали квартиру и не знали, что у сделки есть вторая половина — расчёт с государством.

Разберём по порядку, кому платить не надо вообще, кому надо, и от какой суммы считают эти 13 %.

короткий ответ, чтобы не тянуть

Налог платится не с цены квартиры. Налог платится с дохода — с разницы между тем, за сколько продал, и тем, за сколько когда-то купил.

И если квартира была у вас в собственности достаточно долго, налога нет вообще. Ни рубля, ни декларации. Достаточно долго — это пять лет. А в четырёх случаях три года.

Дальше объясняю, как эти сроки считаются, что делать, если срок не вышел, и где люди теряют деньги на ровном месте.

шаг первый: посчитать срок владения

Пять лет — базовое правило. Продали квартиру, которой владели пять лет и больше, — налога нет. Декларацию подавать тоже не нужно.

Три года вместо пяти — если квартира досталась одним из четырёх способов: по наследству, в подарок от близкого родственника, по приватизации, по договору пожизненного содержания с иждивением. И ещё один случай, самый частый: это ваше единственное жильё.

Единственное — значит, на момент продажи у вас в собственности нет другой квартиры. Тут есть поблажка: если вы купили новую, а старую продаёте в течение 90 дней после покупки, старая всё равно считается единственной. Иначе люди попадали бы в ловушку при обычном обмене.

Отдельная история — семьи с двумя детьми. Если продаёте жильё и в том же году покупаете другое, больше по площади или дороже по кадастру, налога нет вообще независимо от срока владения. Условия жёсткие, но они реально работают.

шаг второй: понять, откуда считать дату

Здесь ошибаются чаще всего, потому что кажется очевидным.

Обычная покупка — срок идёт с даты регистрации права в Росреестре. Наследство — с даты смерти наследодателя, а не с даты, когда вы оформили бумаги. Человек полгода ходил по нотариусам, ещё месяц регистрировал — эти месяцы идут в зачёт.

Новостройка по ДДУ — с даты полной оплаты договора, а не с даты акта и не с даты регистрации. Правило появилось не так давно, и о нём знают далеко не все. Люди сидят и ждут пять лет от получения ключей, хотя срок у них вышел два года назад.

Доли и приватизация тоже считаются по-своему: если доля была давно, а потом вы выкупили остальные, срок идёт с момента, когда появилась первая.

шаг третий: если срок не вышел

Не вышел — значит, считаем налог. Но не с цены продажи, а с дохода. Есть два способа его уменьшить, и выбирают тот, что выгоднее.

Способ первый: вычесть расходы на покупку. Купили за 6 млн ₽, продали за 7 млн ₽ — доход 1 млн ₽, налог 130 000 ₽. Все документы на покупку нужно сохранить: договор, расписки, платёжки. Без них расходы подтвердить нечем.

Способ второй: имущественный вычет 1 000 000 ₽. Он работает, когда подтвердить расходы невозможно — квартира досталась по наследству или в подарок. Продали унаследованную квартиру за 4 млн ₽: вычитаем миллион, платим 13 % с 3 млн ₽, то есть 390 000 ₽.

Важная деталь: у продавца-наследника есть право вычесть расходы наследодателя. Если покойный родственник покупал квартиру за 3,5 млн ₽ и документы сохранились, налог считается от этой цифры, а не от миллионного вычета. Разница в сотни тысяч.

шаг четвёртый: проверить кадастровую

Тут ломается схема, на которую до сих пор рассчитывают. Указать в договоре миллион, чтобы не платить налог, не получится.

Если цена в договоре ниже 70 % кадастровой стоимости, доход всё равно посчитают как 70 % от кадастра. Кадастр 8 млн ₽, в договоре миллион — налог насчитают с 5,6 млн ₽.

А ещё в 2025 году ставка перестала быть плоской. С дохода до 2,4 млн ₽ — 13 %. С того, что выше, — 15 %. Для крупных сделок это отдельные деньги.

что я делаю иначе

Двенадцать лет я покупаю недвижимость не по рынку. Помещения, квартиры, землю — там, где имущество продают за долги.

И вот что это меняет в налоговом разговоре. Все расчёты выше исходят из одного молчаливого допущения: вы купили по рынку. Тогда единственный ваш рычаг — переждать пять лет.

Когда покупка была заметно дешевле рынка, картина другая. Разница между тем, что заплатил, и тем, за сколько продал, появляется в первый же день. Налог считается именно с неё. И кадастровое правило тут не мешает: цена в договоре и так выше 70 % кадастра, потому что объект правда стоит дороже, чем за него отдали.

Ниже рынка заходят не только через торги: на обычной вторичке ту же разницу даёт торг с продавцом, про это есть отдельный разбор — Купить квартиру вторичка: как сторговать 400 тысяч у продавца.

То есть налог перестаёт быть штрафом за продажу. Он становится долей от прибыли, которой у обычного продавца по рынку просто нет.

про то, что видно только вблизи

Я много лет катаюсь на мотоцикле. И там есть штука, которую не объяснить словами новичку: правильную траекторию в повороте ты не высчитываешь. Ты её видишь. Смотришь туда, где поворот закончится, и мотоцикл сам туда едет.

Новичок смотрит на асфальт перед колесом. Он всё делает по инструкции — газ, тормоз, наклон — и всё равно едет широко и страшно.

С недвижимостью то же самое. Правила налога можно выучить за вечер, это инструкция. А вот понять, кому через полгода понадобится вот этот невзрачный лот, мимо которого все прошли, — этому инструкция не научит. Ты смотришь не на сегодняшний ценник. Ты смотришь на человека, который придёт за этим объектом с деньгами.

где выход из сделки решает больше, чем налог

Покупка — половина работы. Вторая половина — кому и за сколько вы это продадите. Без ответа на второй вопрос первый не имеет смысла, каким бы дешёвым ни был вход в сделку.

Один парень взял под Тосно в Ленинградской области двадцать участков по 75 тыс ₽ — на 1,5 млн ₽. Своих у него было 150 тыс ₽. Остальное: 800 тыс ₽ занял у друга, 600 тыс ₽ взял кредитом.

За тридцать дней он нашёл десять покупателей по 150 тыс ₽. Продал половину, вернул 1,5 млн ₽, закрыл долг перед другом и кредит. И остался с десятью участками, которые ему уже ничего не стоили. Ещё за пару месяцев распродал и их — на 1,5 млн ₽.

Со 150 тысяч собственных денег — полтора миллиона. За два месяца.

Такой вход в сделку с небольшой суммой — отдельная тема, я разбирал её здесь: Куда вложить деньги, если их меньше миллиона.

Он потом сказал фразу, которую я запомнил: забыл, когда последний раз пользовался зарплатой, она просто копится.

Заметьте, где тут налог. Он есть, он честно считается с разницы, и он последнее, о чём стоит думать в этой истории. Потому что вопрос был не «как не платить 13 %», а «где взять цену, с которой платить не жалко».

откуда вообще берётся такая цена

Логичный вопрос: почему участок под городом уходит за 75 тысяч.

Потому что есть площадки, где имущество продают не потому, что оно плохое, а потому, что у владельца долги и распродажу ведут по формальной процедуре с понятным сроком. Задача — закрыть обязательства, а не выжать максимум. Продавцу важна скорость, а не цена.

Там купить можно на 30–50 % ниже рынка. Иногда сильно ниже — когда объект неудобный, когда мало кто следит за этой площадкой, когда никто, кроме вас, не разглядел, кому это можно продать.

Технике этого дела учат многие: как зарегистрироваться, как подать заявку, как перевести деньги. Это несложно и осваивается за неделю. Деньги делаются не на технике. Деньги делаются на насмотренности — на способности посмотреть на лот и понять, что с ним потом делать.

коротко, что проверить перед продажей

Посчитайте срок владения от правильной даты — регистрации, смерти наследодателя или полной оплаты по ДДУ. Проверьте, не попадаете ли под трёхлетний срок: наследство, дар от близкого родственника, приватизация, рента, единственное жильё.

Если срок вышел — ничего не делайте, налога нет. Если не вышел — найдите документы на покупку и сравните два варианта: расходы или вычет в 1 000 000 ₽. Посмотрите кадастровую стоимость и убедитесь, что цена в договоре не ниже 70 % от неё.

Если вы покупаете и продаёте недвижимость не разово, а регулярно, у вас уже другой набор правил — через ИП, с нужным ОКВЭД и обязательными страховыми взносами, и это отдельный разбор: Налоги ИП при продаже недвижимости.

И держите в голове главное. Налог — это процент от прибыли. Если прибыль у вас появилась в момент покупки, а не в момент продажи, все эти проценты вы считаете уже с другим настроением.

Зайдите на платформу ПРО ТОРГИ, protorgi.pro, и посмотрите видео «С чего начать»: там три коротких ролика о том, как это работает.

Смотрите не на цену покупки. Смотрите на того, кто её у вас потом купит.