Недвижимость, транспорт и другое имущество с торгов со скидкой до 90 %

Если не научиться оценивать недвижимость, её покупка будет происходить вслепую. Скидка 50 % на торгах ничего не значит, если объект и так столько стоит. Поэтому начинаем с фундамента.

Три способа оценить объект

• Сравнительный — сравниваем похожее с похожим, по цене за квадратный метр. Подходит для квартир, домов и участков, это основной метод.
• Доходный — считаем через аренду. Для коммерции: цена готового арендного бизнеса примерно равна месячной арендной плате, умноженной на 100–120.
• Затратный — сколько стоит построить такой объект заново. Нужен редко.

Средние цифры по рынку

• Жилая недвижимость приносит 4–6 % годовых
• Коммерческая недвижимость — 9–12 %
• Самая ликвидная недвижимость — стрит-ретейл, первые этажи с выходом на улицу

Где смотреть рыночную стоимость

Авито, Циан, Яндекс.Недвижимость — по ним определяем цены на похожие объекты рядом.

Дешёвая покупка — половина дела. Деньги приносит не сама покупка, а то, что с объектом делают дальше.

Как заработать на сделке

• Купить дешевле — продать дороже.
• Деление большого на малое: маленькая площадь стоит за квадратный метр дороже на 30–40 %. Трёхкомнатную квартиру по 140 тыс. ₽/м² можно продать покомнатно по 200 тыс. ₽/м².
• Флиппинг: купить объект в плохом состоянии, отремонтировать, продать.
• Готовый арендный бизнес (ГАБ): заселить арендатора и продать объект вместе с ним.

Как заработать на аренде

• Субаренда: пересдать дороже на 50–200 %. Лучший старт при небольшом капитале.
• Посуточная аренда вместо годовой.
• Бизнес на чужой площади — кладовые, фотостудия — с последующей продажей как готового бизнеса.

Примеры сделок

• Коммерческое помещение 100 м²: 18 млн ₽ → готовый арендный бизнес → 29 млн ₽
• Загородный дом: 11 млн ₽ → 17 млн ₽
• Земельный участок 18 соток: 2,9 млн ₽ → 7,5 млн ₽
• Склад: 2,7 млн ₽ → 7,5 млн ₽

Своих денег на старте мало у всех, поэтому важно уметь работать с чужими: это ускоряет рост и повышает доходность на собственный капитал.

Четыре способа профинансировать сделку

• Собственный капитал — просто, но рост медленный.
• Банк — кредит или ипотека, в том числе субсидированные программы: семейная, IT.
• Инвесторы — правило 3F: friends, family, fools. Базовая модель — деление прибыли 50/50.
• Рассрочка — особенно за рубежом: оплата частями, объект при этом дорожает.

Про заёмные деньги

Собственные деньги дают около 40 % годовых, с заёмными — 50–100 % и выше, а на торгах при оплате задатком — от 200 % на вложенный капитал. Даже при дорогих ставках заёмные деньги работают.

Первая сделка

Не стоит брать жёсткий кредит с коротким сроком. С инвестором безопаснее: нет срока, который заставляет продать объект любой ценой.

Полезное

Условия ипотек и кредитный калькулятор — banki.ru.

Купить объект мало — его нужно довести до денег. Это видео о реализации и продаже.

Реализация

• По подрядчикам проводите тендер: 10–40 контактов в таблице, запрашивайте контакты прошлых клиентов и обзванивайте их.
• Смета и сроки почти всегда растут — закладывайте запас заранее. Материалы закупайте сами, работайте по постоплате, гарантия от года.
• Проверяйте контрагентов: ФССП, Руспрофайл, картотека судов.

Продажа

• Упаковка решает: профессиональная фотосъёмка около 5 тыс. ₽ и хоумстейджинг. Работает и для складов, и для коммерции.
• Минимум три площадки: Авито, Циан, Яндекс.Недвижимость, плюс платное продвижение.
• Аукционный метод: заниженная стартовая цена даёт трафик, итоговая цена продажи получается выше.
• Цена — не главный фактор. Пример: участок не продавался полгода за 5,5 млн ₽, после переустановки цены на 8 млн ₽ был продан за 7,5 млн ₽.
• Для готового арендного бизнеса каждые 10 тыс. ₽ месячной арендной ставки добавляют около 1 млн ₽ к цене объекта.

Документы

Ниже — шаблон договора купли-продажи и договор купли-продажи будущей вещи для сделок с инвестором.

Налоги — это чистая прибыль. Если разобраться заранее, лишнего платить не придётся.

Главное

• Частые сделки налоговая расценивает как предпринимательскую деятельность и потребует зарегистрировать ИП.
• ИП на УСН обычно выгоднее всего: «Доходы» 6 % или «Доходы минус расходы» 15 %, плюс региональные льготы.
• Нерезидент, то есть человек, проводящий в России менее 183 дней в году, как физическое лицо платит 30 % со всей суммы без вычета. Статус ИП от этого защищает.

НДС с 2026 года

На УСН при выручке свыше 20 млн ₽ появляется НДС: 5 % без вычета или 20 % с вычетом, на выбор. В жилой недвижимости НДС не возникает при любых оборотах.

Приём оплаты

ИП вправе принимать оплату за проданную недвижимость на личный счёт физического лица: сделка проходит через Росреестр по договору купли-продажи, деньги остаются полностью законными.

Важно

Это базовые правила, а не замена налоговому консультанту под конкретную ситуацию.

Торги по банкротству — основной инструмент, который позволяет покупать объекты заметно ниже рынка. Разбираем, как они устроены и как подать заявку самостоятельно.

Должник признаётся банкротом, его имущество распродаётся на торгах по 127-ФЗ. Этапов три.

Как проходят торги

• Первичные торги — цена идёт вверх.
• Повторные торги — стартовая цена снижается на 10 %.
• Публичное предложение — цена снижается по графику. Самые выгодные покупки обычно происходят здесь, снижение доходит до 50–90 %.

Деньги и электронная подпись

• Задаток 5–20 %, чаще 10 %. При проигрыше или отказе от сделки возвращается полностью.
• Для участия нужна квалифицированная электронная подпись. Оформить её можно в Контуре, рабочее место поддержка настраивает удалённо.

Перед внесением задатка на квартиру

Уточните у конкурсного управляющего, есть ли в квартире зарегистрированные жильцы, и осмотрите объект. Можно выбрать объект без зарегистрированных. В коммерции и на земле регистрации нет, такой проблемы не возникает.

Файлы ниже

Перечень электронных площадок по банкротству, шаблон заявки на публичное предложение и договор о задатке.

Видео записывается и появится здесь. Чек-листы ниже уже доступны.

Объекты нужно находить быстро и не тонуть в сотнях площадок.

Что такое агрегатор

Агрегатор собирает лоты со всех электронных площадок в одном месте. PRO ТОРГИ — такой агрегатор: торги по банкротству и государственные торги в одном каталоге, со скидкой и графиком снижения по каждому объекту.

Как искать

• Фильтры: цена под бюджет, снижение от 40–50 % и вид торгов «публичное предложение». Больше двух-трёх фильтров ставить не стоит.
• Актуальность лота всегда проверяйте на самой площадке — кнопка «Лот на ЭТП» в карточке.
• По кадастровому номеру смотрите расположение объекта и сравнивайте с рыночными ценами на Авито и Циан.
• Часто объект уже выставлен агентами на Авито с фотографиями — это экономит выезд на осмотр.

Чек-листы

Ниже — пять чек-листов: оценка квартиры, оценка помещения, оценка земельного участка, загородный дом с участком и приложение по требованиям арендаторов. По ним объект проверяется по шагам.