Ошибки на торгах по банкротству: 8 мест, где новички теряют деньги

За последний год банкротств физлиц стало больше на 13,7 %, а сделок по реализации имущества должников — на 18,2 %. Лотов на площадках прибавилось, новичков тоже. И теряют они деньги в одних и тех же восьми местах.

Ошибки на торгах по банкротству редко выглядят как ошибки в момент, когда их совершают. Никто не думает «сейчас я потеряю 440 тысяч рублей». Человек просто не открыл положение о торгах, поверил цифре из объявления или задержался на один шаг снижения цены. Деньги уходят тихо, по частям, и обнаруживается это уже после победы.

Разбираю каждое место на цифрах одной и той же условной сделки — чтобы было видно не «так делать плохо», а сколько именно это стоит.

Где новичок чаще всего теряет деньги на торгах по банкротству?

Деньги на торгах по банкротству теряются в восьми точках: расчёт скидки, положение о торгах, оценка лота, план на доплату, азарт на аукционе, тайминг публичного предложения, забытые расходы после победы и налог. Семь из восьми — это то, что происходит до подачи заявки, и в разобранной ниже сделке они стоят 949 500 ₽ при дисконте 23 % к рынку.

Опорная сделка для разбора такая: квартира, аналоги на рынке стоят 6 000 000 рублей, начальная цена на повторных торгах — 4 400 000, задаток 10 % начальной цены — 440 000, победная заявка — 4 600 000 рублей. Срок владения до продажи объекта — 9 месяцев.

Ошибка 1. Почему дисконт 23 % к рынку — это не прибыль 23 %?

Дисконт — валовая величина, прибыль — остаток после расходов и налога. В разбираемой сделке скидка к рынку составила 1 400 000 рублей, а на руках после всех платежей осталось 450 500 рублей. Разница в 949 500 рублей — это 68 % скидки, которые ушли по дороге.

Считаю целиком. Квартира куплена за 4 600 000 рублей при рыночной цене аналогов 6 000 000. Дальше идут расходы: электронная подпись 3 500 рублей, долг по взносам на капитальный ремонт 40 000, ремонт от голых стен 550 000, содержание объекта за 6 месяцев 54 000, расходы на продажу объекта 120 000 и НДФЛ 182 000 рублей. Итого расходов вместе с ценой лота — 5 549 500 рублей. Продажа объекта за 6 000 000 оставляет на руках 450 500 рублей. Вложено до момента продажи 5 247 500 рублей, значит результат — 8,6 % за девять месяцев, примерно 11,4 % годовых. Это ниже вклада под 12–13 % при несопоставимо большей возне. Цифры условные, у каждого лота свои, но пропорция «скидка минус две трети» держится устойчиво.

Смотреть надо на сумму, которая останется после продажи объекта, а не на процент дисконта в объявлении. Связывает эти две величины расчёт, а не надежда.

Ошибка 2. Что написано в положении о торгах и почему его не читают?

Положение о торгах — это документ, который задаёт экономику сделки: размер задатка, шаг аукциона, сроки подписания договора и оплаты, порядок осмотра. По ст. 110 закона 127-ФЗ на подписание договора даётся 5 дней с даты получения предложения, а на оплату остатка — 30 дней со дня подписания.

Новички читают описание объекта и пропускают документ, в котором лежат их собственные обязательства. А там для каждого лота свои числа. Задаток по закону не может превышать 20 % начальной цены, но конкретный размер — от 5 до 20 % — устанавливает конкурсный управляющий. Шаг аукциона на первых и повторных торгах — 5–10 % начальной цены, тоже по положению. На публичном предложении своё расписание снижения цены.

Из практики мой порядок такой: до подачи заявки выписываю из положения о торгах четыре числа на отдельный лист — задаток, шаг, срок подписания, срок оплаты. Если хоть одно не сходится с планом по деньгам, лот отпадает. Механику самой процедуры я разбирал отдельно: как участвовать в торгах по банкротству, пошаговая инструкция для новичка.

Ошибка 3. Можно ли оценивать лот по кадастровой стоимости?

Нельзя. Кадастровая стоимость — это база налога на имущество по ст. 403 НК РФ, а не ориентир рыночной цены. Оценка из дела о банкротстве тоже не ориентир: на практике обе цифры расходятся с ценами реальных сделок на десятки процентов в обе стороны.

Рабочая база сравнения — 5–7 аналогов в том же доме или районе, причём по цене состоявшихся сделок, а не по объявлениям. Объявление показывает, сколько продавец хочет получить, а не сколько ему заплатили. В разбираемой сделке разница между этими двумя цифрами решает всё: если реальная цена аналогов 5 600 000 рублей вместо 6 000 000, налоговая база падает до 1 000 000, НДФЛ — до 130 000, расходы составят 5 497 500 рублей, и на руках останется 102 500 рублей вместо 450 500. Прибыль упала в четыре с половиной раза от одной неверной цифры в исходных данных. Отдельно замечу: отчёт независимого оценщика для участия в торгах по 127-ФЗ не требуется — он нужен в другой ситуации, когда объект покупается напрямую у продавца с признаками банкротства.

Зайдите на платформу ПРО ТОРГИ, protorgi.pro, и посмотрите видео «С чего начать»: там три коротких ролика о том, как это работает.

Ошибка 4. Откуда придут деньги на доплату за 30 дней?

Задаток — это первый платёж по сделке, а не плата за участие в торгах. В разбираемом лоте задаток 440 000 рублей, а остаток к доплате — 4 160 000 рублей в течение 30 дней после подписания договора. Проигравшим задаток возвращают полностью, без вычета комиссий. Победителю, который не собрал деньги, — не возвращают вообще.

Это самая быстрая из всех восьми ошибок. Человек подаёт заявку «попробовать», выигрывает, и внезапно обнаруживает, что четырёх миллионов у него нет, а срок идёт. Логика задатка описана в ст. 380–381.1 ГК РФ: он обеспечивает исполнение обязательства, и при отказе победителя от оплаты остаётся у организатора торгов.

Подробный разбор механики — в отдельной статье: как внести задаток и не потерять деньги.

Ошибка 5. Как азарт на аукционе съедает потолок цены?

Азарт съедает потолок цены шагами по 5–10 % начальной цены. На лоте с начальной ценой 4 400 000 рублей один шаг стоит от 220 000 до 440 000 рублей. Два лишних шага в борьбе с другим участником — и прибыль в 450 500 рублей из разбираемой сделки исчезает целиком.

Свой потолок цены я считаю до торгов и записываю числом. Формула такая: цена реальных сделок с аналогами минус ремонт от голых стен, минус долг по взносам на капремонт, минус содержание объекта за срок реализации, минус расходы на продажу объекта, минус НДФЛ с разницы, минус запас 15–20 % на непредвиденное.

В момент аукциона мозг находит десять причин добавить шаг. Все они выглядят разумно и все стоят от 220 000 рублей.

Ошибка 6. Когда лишний шаг на публичном предложении стоит объекта?

На публичном предложении цена снижается каждые 5–10 дней на 5–10 % от предыдущего значения, а глубина дисконта доходит до 50–90 % от начальной цены. Ошибка новичка здесь зеркальна пятой: это передержанная заявка ради ещё одного снижения.

Арифметика ожидания устроена неприятно. Каждый следующий шаг вниз в абсолютных рублях всё дешевле: на старте снижение на 10 % даёт заметную сумму, ближе ко дну — примерно вдвое меньшую. Риск при этом не меняется: всё это время объект может забрать любой другой участник, и тогда на руках остаётся ноль вместо скидки. Плюс сами дисконты в 50–90 % почти всегда стоят на объектах, у которых есть причина не продаваться: неликвидное расположение, доля вместо целого объекта, сложный доступ. Скидка там — плата за проблему, которую придётся решать деньгами и временем, и в мой расчёт она заходит вместе с этой проблемой.

Мой порядок такой: заявка подаётся на первом шаге, где цена проходит по расчёту. Самый дешёвый шаг и первый достаточный — разные вещи, и второй мне нравится больше.

Ошибка 7. Какие расходы после победы забывают заложить?

После победы приходят четыре крупные статьи расходов, которых нет в цене лота: долг по взносам на капитальный ремонт 40 000 рублей, ремонт от голых стен 550 000, содержание объекта за 6 месяцев 54 000 и расходы на продажу объекта 120 000. Вместе это 764 000 рублей.

Про долги стоит сказать отдельно, потому что здесь путаница. Долги за коммунальные услуги прежнего собственника к покупателю не переходят — это следует из ст. 153 и 158 ЖК РФ. Исключение одно: взносы на капитальный ремонт привязаны к помещению, и этот долг закрывает новый собственник. Справку по капремонту запрашивают до подачи заявки, а не после победы.

Про ремонт тоже прямо: приёмка объекта идёт от голых стен. Это нормальный сценарий, а не форс-мажор, и 550 000 рублей в расчёте стоят именно за него. Полный список проверок до заявки собран здесь: как проверить квартиру на торгах по банкротству.

Ошибка 8. Сколько стоит забытый налог с продажи объекта?

В разбираемой сделке НДФЛ составляет 182 000 рублей: база 1 400 000 рублей как разница между продажей за 6 000 000 и покупкой за 4 600 000, ставка 13 % при базе до 2,4 млн рублей (ст. 224 НК РФ). Штраф за неуплату — от 20 до 40 % суммы по ст. 122 НК РФ.

Вторая часть ошибки дороже первой: неверно выбранный способ уменьшить базу. По ст. 220 НК РФ можно вычесть либо подтверждённые расходы на покупку, либо имущественный вычет в 1 000 000 рублей. Если в этой сделке применить вычет вместо расходов, база становится 5 000 000 рублей, а налог — 702 000 рублей: 312 000 по ставке 13 % с первых 2,4 млн плюс 390 000 по ставке 15 % со следующих 2,6 млн. При прибыли 450 500 рублей сделка уходит в минус на 69 500 рублей. То есть одна строка в декларации разворачивает результат из плюса в минус, и решается она на этапе расчёта до подачи заявки, задолго до апрельской декларации. Продажа объекта раньше минимального срока владения в 3 или 5 лет (ст. 217.1 НК РФ) налог не отменяет.

Как проверить себя перед подачей заявки?

Проверка перед подачей заявки занимает 1–2 часа на лот и состоит из семи пунктов. Если хотя бы один не закрыт, заявка не подаётся — независимо от того, насколько привлекательной выглядит цена лота.

1. Цена аналогов взята по 5–7 состоявшимся сделкам, без опоры на объявления и кадастр.
2. Положение о торгах прочитано, четыре числа выписаны: задаток, шаг, 5 дней на договор, 30 дней на оплату.
3. Деньги на доплату есть или подтверждены источником — в разборе это 4 160 000 рублей.
4. Расходы после победы посчитаны все четыре: капремонт, ремонт, содержание, продажа объекта.
5. Налог посчитан через расходы на покупку по ст. 220 НК РФ, а не через вычет в 1 млн.
6. Потолок цены выведен числом, с запасом 15–20 %, и записан до начала торгов.
7. Ответ на вопрос «кому и за сколько я продам объект через 9 месяцев» сформулирован заранее.

Семь пунктов закрываются на бумаге за пару часов. Восьмая ошибка — пропустить эту пару часов и заплатить за неё после победы.

Частые вопросы

Какая ошибка на торгах по банкротству обходится дороже всего?

Отсутствие плана на доплату. Задаток в разбираемом лоте — 440 000 рублей, и он не возвращается победителю, который не оплатил остаток в 4 160 000 рублей за 30 дней после подписания договора (ст. 110 закона 127-ФЗ). Остальные семь ошибок съедают часть прибыли, эта забирает всю внесённую сумму сразу.

Можно ли ориентироваться на кадастровую стоимость при выборе лота?

Нет. Кадастровая стоимость — база налога на имущество по ст. 403 НК РФ. На практике она расходится с ценами реальных сделок на десятки процентов в обе стороны, как и оценка из дела о банкротстве. Рабочая база — 5–7 аналогов в том же доме или районе по цене состоявшихся сделок.

Перейдут ли на меня долги прежнего собственника по квартире?

Долги за коммунальные услуги не перейдут — это следует из ст. 153 и 158 ЖК РФ. Исключение одно: взносы на капитальный ремонт привязаны к помещению и переходят к новому собственнику. В разбираемом расчёте этот долг составил 40 000 рублей, поэтому справку по капремонту запрашивают до подачи заявки.

Сколько денег нужно, чтобы участвовать в торгах?

Три суммы: электронная подпись 2–5 тысяч рублей в год, задаток от 5 до 20 % начальной цены лота и полная оплата остатка в течение 30 дней. Для лота с начальной ценой 4 400 000 рублей это 440 000 задатка и около 4 160 000 к доплате. Без плана по второй сумме первая под угрозой.

Стоит ли ждать самой низкой цены на публичном предложении?

Ждать до дна рискованно. Цена снижается каждые 5–10 дней на 5–10 % от предыдущего значения, каждый следующий шаг даёт всё меньше рублей, а вероятность потерять объект не меняется. Практичнее подавать заявку на первом шаге, где цена проходит по расчёту, чем гнаться за дисконтом в 50–90 %.

Источники

• Федеральный закон от 26.10.2002 № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)», ст. 110 и ст. 139 — порядок торгов, задаток, сроки подписания договора и оплаты.
• Гражданский кодекс РФ, ст. 380–381.1 — обеспечительная функция задатка; ст. 448–449 — организация и оспаривание торгов.
• Жилищный кодекс РФ, ст. 153 и ст. 158 — оплата коммунальных услуг и переход долга по взносам на капитальный ремонт.
• Налоговый кодекс РФ, ст. 217.1, 220, 224, 122, 403 — минимальный срок владения, вычеты, ставки НДФЛ, штраф за неуплату, база налога на имущество.
• Федресурс — статистика банкротств физлиц и реализации имущества должников.
• Сайт Росреестра — актуальные тарифы госпошлины за регистрацию права (ст. 333.33 НК РФ).

Если нужно разобраться глубже, обучение по недвижимости с торгов есть в разделе «Обучение» внутри платформы ПРО ТОРГИ.